不发土储专项债城投影,响几何（范文推荐）
下面是小编为大家整理的不发土储专项债城投影,响几何（范文推荐）,供大家参考。
内容 目录
一、土地储备的前世今生
......................................................................................... 3
1. 何为土地储备？
3
2. 土地储备机构规范的变迁
4
3. 土地储备业务如何进行融资？
5
二、如何看待专项债不得用于土地储备业务？
..................................................... 8
三、对土储类城投有何影响？
............................................................................... 11
1. 城投公司如何参与土地储备前期开发？
11
2. 专项债不得用于土地储备业务对土储类城投有何影响？
............................ 14
四、哪些城投涉及土储业务？
............................................................................... 15
五、风险提示
........................................................................................................... 20
图表 目录
图表 1 ：土地储备的运行流程
.................................................................................. 4
图表 2 ：土地储备机构规范的变迁
.......................................................................... 5
图表 3 ：土地储备机构融资规范的变迁
.................................................................. 7
图表 4 ：
2019
年新增专项债资金投向（亿元）
.................................................... 9
图表 5 ：基础设施建设投资累计同比（ % ）
........................................................... 9
图表 6 ：
2019
年长治市潞城区土地储备项目专项债券项目资金平衡方案（万元）
............................................................................................................................. 9
图表 7 ：铁路建设、产业园区建设等专项债中也涉及土地储备相关业务
......... 10
图表 8 ：土地储备的重庆模式
................................................................................ 12
图表 9 ：重庆地产集团土地储备业务总体流程示意图
........................................ 12
图表 10 ：各省份 2017-2019
年土储专项债发行量（亿元）
............................. 14
图表 11 ：涉及土地储备业务的城投平台（部分）
.............................................. 16
图表 12 ：土地开发整理相关城投的存量债券（部分）
...................................... 18
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2019
年 9
月 4
日，国常会提到“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领 域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目 1 ”。
2020
年 4
月 3
日，国新办新闻发布会又再次提到“今年明确政府的专项债不用于土地收储和与房地产相关的项目 2 ”。那么，专项债资金不得用于土地储备对该业务有何影响？对土储类城投又有何影响？ 一 、 土 地储备的 前 世今生
1. 何为土 地储备？
土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为 3 。
土地储备由纳入国土资源主管部门（现为自然资源部）名录管理的土地储备机构负责实施。
储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。
土地储备的流程主要包括征购、储备和工地三大环节。
（1 1 ）
征购
征购环节即土地储备机构取得土地的过程。根据《土地储备管理办法》，可纳入 土地储备范围的土地主要有四种：新增城市用地的征用、依法回收的国有土地、收购的国有土地以及优先购买的国有土地，而后三种又可归总为存量城市土地 的收购、置换、回收。
（2 2 ）
储备
土地储备机构将收购集中起来的土地（生地或毛地）进行开发和再开发，通过 拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”，土地储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让，这一过程即储备 环节， 由 土 地 储备机 构 为实施 主 体，通 过 授权委 托 、 公开招 标 的方式 选 定实施
企业。
（3 3 ）
供地
供地环节即土地交易环节，土地储备机构根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租，从而获取收入。出让方式一般采用市场化程 度较高的招标、拍卖和挂牌方式。
总体来说，土地储备就是把国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件（熟地），在次基础上再进行有偿出让或转让。
1
来源：
h tt p :// www . go v. cn / premie r/ 2019-09 / 04 / con t en t _5427292 . h t m
2
来源：
h tt p :// www .s cio . go v. cn /x w f bh /x wb f bh / wq f bh / 42311 / 42832 / w z 42834 / Documen t/ 1676734 / 1676734 . h t m
3
来源：
h tt p :// www . go v. cn / gongbao / con t en t/ 2018 / con t en t _5301876 . h t m
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固收专题分析报告
图 表
1 ：
土 地储备的运行流程
来源：《土地储备管理办法》，国金证券研究所
2. 土地储 备机构规范的变迁
自 1996
年设立上海土地发展中心开始，我国的土地储备机构经历了从无到有 再至逐步规范的过程，目前，全国已有 2000
多个土地储备机构，对土储储备机构的制度规范同样也在逐步的发展和完善。
1 ）
从无到有
2001
年 4
月，国发〔 2001 〕 15
号文《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
2007
年 11
月，国土资发〔 2007 〕 277
号文《土地储备管理办法》正式确立了土地储备机构作为土地储备工作具体实施主体的地位，并规定土地储备机构需经市、县、人民政府国土资源管理部门批准。
2 ）
逐步规范
2010
年 9
月，国土资源部下发通知（国土资党发〔 2010 〕 45
号），明确要求 2011
年 3
月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发，至此，我国的土地储备机构开始走向规范。
2012
年 12
月，国土资发 〔 2012 〕 162
号文正式提出了要建立土地储备机构名录，加强土地储备机构管理。
2016
年 2
月，财综〔 2016 〕 4
号文进一步对土地储备机构进行规范，规定每 个 县级以 上 （含县 级 ）法定 行 政区划 原 则上只 能 设置一 个 土地储备 机 构 ， 各地 区 应将现 有 土地储 备 机构中 从 事政府 融 资、土 建 、基础 设 施建设、 土 地二级开 发 业务部 分 ，从现 有 土地储 备 机构中 剥 离出去 或 转为企 业 。并要求 土 地储备工 作 只能由 纳 入名录 管 理的土 地 储备机 构 承担， 各 类城投 公 司等其他 机 构一律不得再 从事新增土 地 储备工作。
2018
年
1
月 ， 《土地储备管理办法》修订稿（国土资发〔 2017 〕 17
号）正式颁布，有效期 5
年，原办法（国土资发〔 2007 〕 277
号）废止。修订稿明确，土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。且 土储 机构 应 组织开 展 对储备 土 地必要 的 前期开 发 ，为政 府 供应土地 提供必 要 保障 ， 前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求，具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。
经过一系列的规范，地方融资平台的土地储备职能正式被剥离，仅纳入名录管理的土地储备机构才能承担土地储备职能，组织开展对储备土地必要的前期开发，而城投平台可以通过政府采购等方式参与土地一级开发。
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固收专题分析报告
图 表
2 ：
土 地储备机构规范的变迁
时间
相关政策
发布机构
关于土储机构的规范
2001 / 4 / 30
《关于加强国有土地资 产管理的通知》（国发 〔 2001 〕 15
号）
国务院 为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
2007 / 11 / 19
《土地储备管理办法》 （ 国土 资发 〔 2007
〕 277
号）
国土资源部、 财政部、人民 银行 完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
2010 / 9 / 10
《中共国土资源部党组 关于国土资源系统开展 “ 两整治一改革” 专项行动的通知》（国土资党发 〔 2010 〕 45
号）
国土资源部
2011
年 3
月底前，全国各级土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级市场开发。
2012 / 12 / 3
《关于加强土地储备与 融资管理的通知》（国土资发〔 2012 〕 162
号）
国土资源部、 财政部、人民银行、银监会 建立土地储备机构名录，加强土地储备机构管理； 合理确定储备土地规模结构、严格控制土地储备总规模和融资规模；加强储备土地前期开发、加强土地收储及管护工作。
2016 / 2 / 23
《规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》 （财综〔 2016 〕 4
号）
国土资源部、财政部、人民银行、银监会 每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备 机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理； 对于重复设置的土地储备机构，应当在压缩归并的基础上，按规定重新纳入土地储备名录管理； 各地区应当将现有土地储备机构中从事政府融资、土建、基础设施建 设、土地二级开发业务部分，从现有土地储备机构中剥离出去或转为企业，上述业务对应的人员、资产和债务等也相应剥离或划转； 土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。
2018 / 1 / 3
《土地储备管理办法》 （国土资发〔 2017 〕 17号）
国土资源部、财政部、人民银行、银监会 土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区 内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理； 土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。
来源：国务院，国土资源部，财政部，人民银行，银监会，发改委，国金证券研究所
3. 土地储 备业务如何进行融资？
根据对土地储备机构融资规范政策的梳理，土地储备业务融资大致可以分为四个阶段：
阶段一 ：
初步确立 金 融机构可为土地储备机构融资
2001
年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔 2001 〕 15
号）规定市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地， 金融机 构要依 法 提供信贷 支持 。
该文明确了金融机构（包括银行和非银金融机构）可以为土地收储提供融资。
2004
年银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔 2004 〕 57号），对土地储备贷款进行了规范，规定商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款等风险管理措施， 并且土地 储备贷款的 借 款人仅限于负责土地一级开发的机 构 。
2007
年国土资源部、财政部、人民银行发布的《土地储备管理办法》（国土资发〔 2007 〕 277
号）对土地储备机构申请贷款的性质、需要满足的要求、贷款的规模、资金管理做了较为详细的规定。文件仍规定 商业 银 行 及其他 金 融机构可为土 地储备机构 发 放贷款，对贷款期限也未做硬性要 求 。
阶段二 ：调整和加 强 金融机构对土地储备机构融资管理
2008
年 8
月，银监会办公厅发布《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发〔 2008 〕 265
号），要求信托应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款，并明确规定 贷款 额度 不 得超过 所 收购土 地 评 估值
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固收专题分析报告
的
70 ％，贷款期限 最 长不得超过
2
年 。
随后，银监会办公厅又在 2010
年 2
月发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发 〔 2010 〕 54
号），规定 信托公 司 不得以信托资 金 发放土地储备 贷 款 ，实质上暂停了信托公司对土地储备机构提供融资。
2012
年 12
月国土资源部、财政部、人民银行、银监会联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔 2012 〕 162
号），要求建立土地储备机构名录，并通过设立融资规模控制卡的举措进一步规范土地储备机构的商业银行贷款。并明确 土地 储 备 机构融 资 应纳入 地 方 政 府 性 债务统 一 管理， 执 行地方政府性 债务管理的 统 一政策，对贷款期限也做出了最长 不 超过五年的规定。
同样是在 2012
年 12
月，财政部、发展改革委、人民银行、银监会发布《关于制止地方政府违法违规融资行为...