房地产行业8月行业动态报告：销售超预期增长，资金监管下优质房企将迎来新机遇

下面是小编为大家整理的房地产行业8月行业动态报告：销售超预期增长，资金监管下优质房企将迎来新机遇,供大家参考。

　

　目

　 录

　一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化

　............................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱

　 ........................................................................................................................ 1

　1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

　 .............................................................................. 1

　2 、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持

　10

　万亿以上的规模

　 ............................................... 1

　（二）

　8

　月销售热度持续，各线城市去化周期明显缩短

　 ................................................................................................. 1

　1 、 8

　月销售热度持续，成交同比增速创年内新高

　 ........................................................................................... 1

　2 ．一二三线城市库存周期均持续缩短

　 ............................................................................................................ 2

　（三）财务分析：上半年板块整体业绩下滑明显，现金流大幅改善

　 ............................................................................ 4

　1 、利润表：受疫情对竣工结算节奏的影响，板块上半年归母净利润增速大幅下降

　 ..................................... 4

　2 、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定

　 ....................................................................... 4

　3 、现金流量表：楼市修复超预期，现金流净额大幅增加，经营性现金流减少，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加

　 .................................................................................................................................... 5

　4 、杜邦分析：

　ROE

　连续三年下降，各因子均下滑

　 ......................................................................................... 5

　二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

　.............................................................................. 6 （一）中国房地产将告别暴涨时代

　 ................................................................................................................................... 6

　1 、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显

　 ......................................................................................................... 6

　2 、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段

　 ....................................................................... 7

　3 、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间

　 ...................................................................................... 8

　（二）行业驱动因素

　 ........................................................................................................................................................... 8

　1 、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力

　 ................................................................................................. 8

　2 、生产要素投入为房地产业发展奠定基础

　 ..................................................................................................... 9

　3 、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力

　 .......................................................................................... 9

　4 、中美驱动因素对比

　 ....................................................................................................................................... 9

　（三）“房住不炒 ” 仍为主基调，因城施策创造弹性空间

　 .............................................................................................. 11

　1 、房企资金监测和融资管理规则形成，行业集中度提升逻辑增强

　.............................................................. 11

　2 、近期部分城市政策收紧是因城施策范围内的微调，不会引发全局收紧

　 .................................................. 14

　3 、今年全国首套房贷利率连续

　8

　个月下降，对房企去化率形成支撑

　 .......................................................... 14

　4 、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展

　 ......................................................................... 15

　5 、政府工作报告中未提及房地产税

　 .............................................................................................................. 15

　6 、中央财政

　134

　亿支持

　16

　城住房租赁市场发展试点

　 .................................................................................. 16

　7 、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放

　 .................................................................................... 16

　三、行业面临的问题及建议

　............................................................................................................................................ 17 （一）现存问题

　 ................................................................................................................................................................. 17

　1 、供求矛盾突出，区域发展不平衡

　 .............................................................................................................. 17

　2 、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存

　 ............................................................................................... 17

　3 、房地产行业杠杆率处于高位

　 ...................................................................................................................... 17

　4 、租售结构不合理，租赁市场活力不足

　 ....................................................................................................... 18

　5 、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高

　 ............................................................................................... 18

　（二）建议及对策

　 ............................................................................................................................................................. 18

　1 、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序

　 ............................................................................................... 18

　2 、整顿土地供给市场，破除行政垄断

　 ........................................................................................................... 18

　3 、促进供给需求多维度匹配

　 .......................................................................................................................... 18

　4 、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度

　 ............................................................................................... 18

　5 、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力

　 ............................................................................................... 19

　四、房地产行业在资本市场中的发展状况

　.................................................................................................................... 19 （一）房企融资成本边际改善

　 ......................................................................................................................................... 19

　1 、房企股权融资自

　2010

　年之后收紧， IPO

　几近停滞，再融资略有回升

　..................................................... 19

　2 、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧

　 .................................................................................... 20

　3 、银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，融资环境改善

　 .......................................................... 22

　（二）目前房地产行业

　PE

　处于历史底部区域，向上修复空间较大

　 ............................................................................ 22

　1 、房地产板块

　PE 、 PB

　估值比较

　 .................................................................................................................. 22

　2 、房地产板块与各行业

　PE 、 PB

　估值比较

　 ................................................................................................... 23

　3 、基本面支撑下，估值受政策预期影响

　 ....................................................................................................... 23

　4 、房地产行业未来发展影响因素

　 .................................................................................................................. 24

　（三）

　20Q2

　 公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股

　 ........................................................................................................................................................................................ 24

　1 、 2020Q2

　基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降

　 ............................................. 24

　2 、二季度基金对房地产板块持仓转为低配

　 ................................................................................................... 24

　3 、集中度降至

　94.4% ，结束五连升

　 ............................................................................................................... 24

　4 、公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国企改革利好、受益于

　RETIs

　的小市值股

　 ................................................................................................................................... 25

　五、投资建议及股票池

　.................................................................................................................................................... 28 （一）投资建议

　 ................................................................................................................................................................. 28

　（二）股票池

　 ..................................................................................................................................................................... 29

　六、风险提示 .................................................................................................................................................................... 29 插

　图

　目

　录 ...................................................................................................................................................................... 30 表

　格

　目

　录 ...................................................................................................................................................................... 31

　 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化

　（一）房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

　1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

　从宏观层面看，房地产业的健康发展对我...