房地产开发成本的动态管理研究

摘 要：房地产企业开发成本控制直接关系房地产企业的经济效益和市场竞争力，是项目开发成功的基础。本文阐述了房地产开发成本动态管理的含义，指出现阶段项目开发成本管理存在的问题，从房地产项目开发各个阶段的成本控制角度进行分析，指出做好各阶段成本动态管理的重要性。

关键词：房地产开发;成本;动态管理

由于房地产项目开发周期长，国家的房地产政策和开发成本都存在很大的变数，特别是全面调控稳定房价政策、融资渠道的不断收紧，政府出台的新政让很多房地产企业的发展举步维艰。一方面政府要求新建商品房的售价相对稳定，另一方面随着当前的市场经济形势的变化，人工费、建筑原材料等价格大幅度上涨，工程建造成本大幅度上升。房地产企业做好各个阶段开发成本控制的动态管理就显得尤为重要。

一、房地产开发成本动态管理的含义

房地产开发成本的动态管理是房地产企业根据自己成本管理的规定、经验和教训制定的，以市场需求为导向、以保证质量为前提的条件下，根据项目开发的总体目标，测算项目的开发成本作为目标成本，有效组织相关活动，对各个阶段的成本过程进行管控，对指标进行预警、跟踪分析和评价。开发成本管理贯彻项目开发的全过程。

二、项目开发成本管理存在的问题

（一）成本管理思想发展的滞后

由于项目的开发周期长，在市场经济形势下，市场信息是千变万化的，项目前期投资估算是在投资决策过程中依据当时现有的信息资料和特定的方法进行静态的测算目标。对影响项目开发成本变动的敏感性因素，往往因为人的认知局限，如市场因素 （市场需求、原材料、人工、市场价格、政策） 、技术因素、环境因素等难以充分的估计，项目竣工后，实际的开发成本各项经济指标较前期投资估算都有明显的变化。

（二）开发成本管理过程不科学

虽然很多开发企业已经意识到开发成本管理的重要性，建立了相应的开发成本控制管理规定，但缺乏一个全面的成本管理体系，开发过程中出现一些项目在规划、设计和建设过程中出现一些难以解决或隐藏的问题，从而导致成本的增加。

（三）成本管理制度有待完善

成本管理制度是企业完成成本管理全过程的保障，不知如何制定可操作性的制度、程序和方法仍然是企业的弱点。目前许多房地产企业的成本管理体系存在问题，缺乏严格的预防管控和成本的激励机制。由于房地产开发周期长、涉及的成本范围广，随着新材料、新工艺的不断更新，原材料价格也在不断变化，在实施成本管理制度的过程中，各方讨价还价和不规范操作的空间大，使得成本管理制度得不到有效落实。

三、房地产开发成本动态管理的全过程

（一）项目投资决策阶段

决策阶段的各项技术经济决策对项目开发成本有重大影响，是决定项目开发成本的基础阶段，直接关系项目开发成本和投资效果。因此通过市场分析与预测，确定未来的市场需求，了解国家产业政策和法规，将建筑原材料、劳动力市场的人工信息的趋势作为投资估算的重要依据，用科学客观的方法选出最优的投资决策方案。

（二）设计阶段

目前设计行业的现状：一是设计师在技术先进、造型新颖、安全方面考虑比较多，对项目设计的经济性不够重视;二是行业对设计的质量没有明确的衡量标准和控制措施，对设计过于保守造成的浪费及后期施工过程中因图纸质量问题形成的设计修改造成的费用增加，不追究任何连带的经济责任;三是设计的收费标准一般是以工程造价为取费基数。

房地产开发成本控制要从设计源头上进行，必须引进项目设计方案的竞争机制，通过公开招投标方式进行设计多方案的技术经济优化比选，以技术先进、造型美观、安全适的基本标准，做好设计方案的评估工作，加强设计方案的优化等措施。造价管理人员对设计方案的主要经济指标、技术指标进行测算，反馈方案的造价信息，对主要材料选型、成本控制点提出建议，技术经济相结合，综合评判出最优方案。通过优化措施，做好设计阶段成本的动态控制。

（三）施工阶段

施工阶段是整个成本管理过程中最困难、最复杂的阶段。房地产企业要充分发挥造价管理人员的主观能动性，做好全方位的造价管理工作，加强施工阶段工程造价的动态管理。

首先，选择技术经济最为合理的开发方案，降低项目的建造成本;其次，按照合同、施工图纸及相关的工程造价信息资料编制工程的建造成本，作为建造过程中的目标控制成本，并为施工阶段工程款的支付提供依据。

在施工过程中要做好工程签证的管理工作。按规定的程序提供完整的变更依据 ，办理好确认手续，如不按规定执行，则业主有权拒签。做好工程变更和现场签证的台账管理，超过规定的上报时间而未报或漏报的设计变更和现场签证，业主将视作施工单位自动放弃该部分工程计量及支付的权利，不计该部分费用。

（四）结算阶段

在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定，对竣工图、设计变更、现场签证等事实依据，确认其实际发生的工程量;在市场经济条件下，要考虑涉及随时间变化的因素，如价格、税率等变化的影响，进行相应的调整。结算完成后，应及时对项目的建造成本进行分析，并将整个项目的开发成本汇总分析，形成项目开发成本的分析报告，为今后新项目开发成本测算提供有力依据。

四、解决房地产开发企业成本会计核算问题的对策

（一）实现目标成本科目的统一化

在成本会计的核算工作中， 对于成本的预算和审核是分为两个部门， 这两个部门进行合作工作才能推动房地产开发企业成本会计工作的有序进行。因此房地产开发企业可以召集有关部门进行探讨， 将目标成本科目进行统一化， 从而提高成本会计核算工作的准确度与效率。

（二）制定统一的成本归集与分摊制度， 保证成本数据的精准性

目前， 我国大部分房地產开发企业的成本归集与分摊问题都没有制度化， 而且国家法律对这类问题也只是有一个大范围的要求， 没有细致的规定， 因此房地产开发企业没有统一的成本归集与分摊成本的标准进行企业成本的分摊， 会造成成本数据的不精确性。

（三） 督促会计人员对于税法知识以及成本会计知识的更新学习， 提升会计人员的工作能力

成本核算问题与税收筹划问题都是房地产开发企业的重点工作内容， 应该得到一定的重视， 但是大部分房地产企业的财务人员对这方面的知识掌握力度不够， 因此， 企业为了保持良好的发展， 应该促进财务人员对相关知识进行学习， 只有这样才能为企业的发展奠定基础。

五、加强开发成本动态管理的措施

造价管理人员的工作在房地产开发过程中应处于成本控制的核心地位，成本控制管理人员应及时进行核算分析比较，定期分析成本差异，当发现实际成本与预算成本有较大出入时，应分析原因并采取相应补救措施。当投标中存在不可预见的特殊原因时，应按合同有关规定或相关的成本确定原则对成本进行动态的调整。

六、结语

房地产开发成本管理是一个多阶段、动态的、复杂的过程，建立一个良好的企业成本意识，建立和完善成本控制管理系统，增强成本控制的能力，提升市场的竞争实力。

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