房地产行业地产战疫系报告：寻找资产荒最优解（完整）

下面是小编为大家整理的房地产行业地产战疫系报告：寻找资产荒最优解（完整）,供大家参考。

　

　 内容目录 我们不同于市场的观点、方法及框架

　....................................................................... 6 观点

　.......................................................................................................................... 6 方法

　.......................................................................................................................... 6 框架

　.......................................................................................................................... 8 1. 资产荒下的估值洼地

　9 1.1. 主要资产估值较高叠加全球降息潮，资金或面临资产荒

　............................ 9 1.2. 水往低处流，地产板块或面临较好的配置机会

　.......................................... 11 2. 在不确定中寻找确定性

　12 2.1. 疫情后的地产投资预测：预计建安支撑地产韧性，竣工回暖；谨防竣工增速不及行业一致预期的风险

　................................................................................ 12 2.1.1. 疫情前，预计新开工增速继续下行，全年增速 0.4%

　....................... 18 2.1.2. 疫情前，预计施工面积同比增速略有下滑，全年增速 8.1%

　........... 19 2.1.3. 疫情前，预计竣工面积同比增速将达到 12.9%

　................................. 20 2.1.4.疫情前，预计建安投资将达到 7.3%-9.4%

　......................................... 23 2.1.5. 疫情前，预计土地购置费增速一季度降至低位，二季度重新回升，全年增速 5.2%

　................................................................................................. 24 2.1.6. 疫情前，预计地产投资同比增长 6.8%-7.1%

　..................................... 25 2.1.7. 预计中维库存去化周期上升，狭义库存下降，广义库存不变

　......... 25 2.2. 中央政策不动摇，地方政策小松可期

　......................................................... 27 2.2.1. 中央：政策主线：“房住不炒”不动摇，应寻找密集调控政策区间的预期差

　27 2.2.2. 地方：“因城施策”和“一城一策”下，地方自主性较强，小松可期

　.... 29 2.3. 地产基本面：集中度提升，稳定发展促经济恢复

　...................................... 32 2.3.1. 市场：二线、强三四线韧性较强，弱三四线仍有下行风险

　............. 32 2.3.2. 土地：弱三四线有下行压力，各线溢价率 2019H1 达到高位后回落 .............................................................................................................35 2.3.3. 公司：销售集中度进一步提升，龙头房企低融资成本优势明显

　..... 37 3. 资产荒下的最优解

　38 3.1. 房企发展将逐步从杠杆驱动转向经营驱动

　............................................... 38 3.1.1. 提升资金使用效率——高周转

　40 3.1.2. 降低成本——把握拿地时机&控制融资成本

　...................................... 41 3.1.3. 提高货值——前瞻性布局

　45 3.2. 容易被忽视的投资机会——中资地产美元债

　............................................. 46 3.2.1. 掘金一：土储集中于优质区域

　47 3.2.2. 掘金二：财政自给率、公共预算较差省份的区域龙头

　..................... 48 3.2.3. 掘金三：规模优质房企，合理筹措资金，偿债安全边际较高

　......... 50 4. 风险提示

　53 评级指南及免责声明

　................................................................................................. 54

　图表目录 图 1：地产主要指标测算逻辑

　.................................................................................... 8 图 2：房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”

　............................... 8 图 3：房企偿债的关键在于“刚柔并济” ...................................................................... 8 图 4：IMF 预测主要经济体实际 GDP 增速普遍将下行

　.......................................... 9 图 5：降息潮来袭，全球步入货币宽松周期

　............................................................ 9 图 6：发展中国家股指估值较低，A 股港股地产估值均处于低位

　....................... 10 图 7：近期投资热情高涨，新成立基金份额（偏股型）创下近些年来新高

　....... 10 图 8：A 股地产估值处于低位

　.................................................................................. 11 图 9：19H1 主动偏股型基金房地产行业超配比例为 0.0%

　.................................. 11 图 10：截至四季度，陆股通低配 1.2%

　.................................................................. 12 图 11：截至三季度，QFII 低配 3.8%

　..................................................................... 12 图 12：地产主要指标预测方式

　................................................................................ 12 图 13：预计 2020 年新开工和竣工形成剪刀差，施工略有回落（未完全复工月的平均复工率 20%）

　................................................................................................ 13 图 14：预计 2020 年地产投资增速略有回落，建安投资韧性较强（未完全复工月的平均复工率 20%）

　............................................................................................ 13 图 15：从过去五年来看，年初新开工较少

　............................................................ 14 图 16：从过去五年来看，年末及年初竣工较多

　.................................................... 15 图 17：新开工预测框架

　............................................................................................ 18 图 18：过往销售是新开工的最强指引指标，完美演绎销售→新开工→土地成 交，本轮销售预测新开工误差较大

　......................................................................... 18 图 19：预计新开工增速 0.4%

　.................................................................................. 19 图 20：施工面积预测模型

　........................................................................................ 20 图 21：竣工预测模型

　................................................................................................ 21 图 22：预计期房销售占比继续提升

　........................................................................ 22 图 23：历史上看，单价与 PPI 同比增速基本一致

　................................................ 23 图 24：购置费预测框架

　............................................................................................ 24 图 25：土地成交价款增速领先土地购置费增速 10-12 个月，一季度增速降至低位

　................................................................................................................................. 25 图 26：狭义库存继续回落，去化周期 3.1 个月 ..................................................... 26 图 27：中维库存回升，去化周期 27.2 个月

　.......................................................... 26 图 28：广义库存较平稳，去化周期 45.3 个月

　...................................................... 26 图 29：2016 年至今的本轮调控与以往不同，调控主要集中于融资端

　............... 27 图 30：政策密集调控区间与统计局公布的 70 城房价同比增速有关

　.................. 28 图 31：2018 年至今因城施策

　.................................................................................. 29 图 32：一线商品住宅供求比 1.05

　........................................................................... 32 图 33：二线商品住宅供求比 0.99

　........................................................................... 32 图 34：强三四线城市供求比 1.07

　........................................................................... 32

　图 35：弱三四线城市供求比 1.12

　........................................................................... 32 图 36：二、三线城市一手房房价上半年涨幅较多

　................................................ 33 图 37：二线城市二手房房价韧性较强

　.................................................................... 33 图 38：一线土地供求比 1.32

　................................................................................... 35 图 39：二线土地供求比 1.16

　................................................................................... 35 图 40：强三四线土地供求比 1.14

　........................................................................... 35 图 41：弱三四线土地供求比 1.51

　........................................................................... 35 图 42：一线溢价率 2019 年中达到高位后回落

　..................................................... 36 图 43：二线溢价率 2019.3 达到高位后回落

　.......................................................... 36 图 44：强三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落

　.................................................. 36 图 45：弱三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落

　.................................................. 36 图 46：权益销售金额集中度进一步提升，强者恒强

　............................................ 37 图 47：30 名后房企美元债融资成本抬升明显

　....................................................... 37 图 48：人民币债融资成本下降，各梯队差别不大

　................................................ 37 图 49：19 下半年地产信托融资增速下降，18 三季度以后起地产信托平均收益率在 8%以上

　.............................................................................................................. 38 图 50：本轮融资端调控主要事件

　............................................................................ 38 图 51：目前非央企国企 11-30 受到杠杆的驱动更强

　............................................ 39 图 52：非央企国企 TOP5 的地产公司，普遍是通过扩表跻身一线房企

　............ 39 图 53：房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”

　........................... 40 图 54：销售/存货比例较高的房企

　........................................................................... 40 图 55：旭辉控股集团销售/存货比例高于非央企国企 TOP10

　.............................. 41 图 56：旭辉控股集团拿地集中在二线及强三四线，把握拿地时机能力较强，灵活把握拿地窗口

　......................................................................................................... 41 图 57：美的置业拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 58：禹洲地产拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 59：正荣地产拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 60：阳光城拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力

　 42 图 61：金茂在青岛中欧国际城招拍挂拿地具备竞争力

　........................................ 43 图 62：金茂在长沙梅溪湖拿地成本低于同业公司

　................................................ 43 图 63：美的置业融资成本低于可比公司

　................................................................ 44 图 64：中国金茂融资成本低于可比公司

　................................................................ 44 图 65：美的置业 2019H1 土储主要分布在粤港澳、长江中游、长三角等核心城市群的强三四线城市

　................................................................................................. 45 图 66：美的置业土储集中区域基本是人口净流入的城市

　.................................... 45 图 67：30 名后上市房企美元债集中度 35.5%

　...................................................... 46 图 68：30 名后上市房企美元债加权票息高达 8.5%以上

　..................................... 46 图 69：Ba1 级及以下的中资房企美元债加权票息在 6%以上

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