借鉴境外REITs实践深度剖析

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　 目 录

　1、全球市场：2 万亿美元规模，遍布成熟及新兴市场 .................

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　- 1.1、绝对视角：十三大市场规模突破百亿，马太效应显著........... - 6 - 1.2、相对视角：占 GDP 和股市总市值比重约 2.78 、2.64 .......... - 9 - 2、区域市场：美国模式引领世界，亚太本土化经验值得重视.......... - 12 - 2.1、美国市场：税惠推动繁荣，广义基建类市值占比达 4

　........ - 12 - 2.2、亚太市场：近年发展全面提速，本土化经验值得借鉴.......... - 15 - 2.3、欧洲市场：英法头部地位稳固，西班牙快速复苏.............. - 18 - 2.4、泛拉美市场：加拿大市场经验成熟，墨西哥打造区域第二极.... - 20 - 2.5、泛非洲市场：南非一枝独秀，沙特指数级成长................ - 21 - 3、REITs 财务分析方法论 ........................................ - 22 - 3.1、建议引入 FFO 和 P/FFO 辅助分析运营表现及估值水平.......... - 22 - 3.2、重点关注有效税率、现金流、分红、杠杆率等指标............ - 23 - 4、美国五类 REITs 案例深度剖析 ................................. - 24 - 4.1、概述：基建类 REITs 增速快、规模大、回报率高.............. - 24 - 4.2、狭义基建类：AMT/ CCI ................................... - 28 - 4.3、数据中心类：EQIX/ DLR .................................. - 33 - 4.4、自建仓储类：PSA/ PLD ................................... - 39 - 4.5、园区地产类：ARE ........................................ - 43 - 4.6、医疗保健类：PEAK ....................................... - 47 - 5、亚太市场 REITs 案例深度剖析 ................................. - 50 - 5.1、J-REITs 基建类案例：IIF ................................. - 50 - 5.2、H-REITs 地产类案例：领展 ................................ - 53 - 6、借鉴境外实践经验，积极展望中国市场 ......................... - 55 - 6.1、境外市场发展经验总结 ................................... - 55 - 6.2、境外案例实践经验总结 ................................... - 58 - 6.3、展望国内 RETIs 市场趋势 ................................. - 60 - 7、风险提示 ................................................... - 62 -

　图 1、全球主要 REITs 市场 ........................................ - 7 - 图 2、2003-2019 年全球 REITs 市值规模 ............................ - 7 - 图 3、2011-2019 年全球 REITs 市值变化 ............................ - 7 - 图 4、1971-2019 年美国 REITs 规模（亿美元）....................... - 8 - 图 5、2002-2019 年其余市场 REITs 规模（亿美元）................... - 8 - 图 6、2019 年 REITs 规模百亿美元梯队 ............................. - 8 - 图 7、2019 年各市场 REITs 市值份额 ............................... - 8 - 图 8、亚太头部市场 2011-2019 年市值（亿美元）

　.................... - 8 - 图 9、其他头部市场 2011-2019 年市值（亿美元）

　.................... - 8 - 图 10、主要市场 REITs 市值占当地 GDP 比重情况 .................... - 10 - 图 11、主要市场 REITs 市值占当地股市市值比重 .................... - 11 - 图 12、1971-2019 年美国 REITs 市值规模及结构..................... - 13 - 图 13、富时权益类 REITs2000-2019 年 P/FFO 变化 ................... - 13 - 图 14、富时权益类 REITs2000-2019 季度营运现金流变化（百万美元）

　. - 13 -图 15、富时狭义基建 REITs2011-2019 年 FFO 占比 ................... - 14 - 图 16、富时广义基建 REITs2011-2019 年 FFO 占比 ................... - 14 - 图 17、亚太主要市场 2002-2019 年 REITs 规模变化（亿美元）

　........ - 15 -图 18、亚太五个核心市场 2011-2019 年 REITs 市值变化（亿美元）

　.... - 16 -图 19、欧洲主要市场 2002-2019 年 REITs 规模变化（亿美元）

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　 图 20、欧洲四个核心市场 2011-2019 年 REITs 市值变化（亿美元）

　.... - 19 - 图 21、泛拉美主要市场 2011-2019 年规模（亿美元）

　................ - 20 - 图 22、泛拉美核心市场 2011-2019 年市值（亿美元）

　................ - 20 - 图 23、泛非洲主要市场 2011-2019 年规模（亿美元）

　................ - 21 - 图 24、泛非洲核心市场 2011-2019 年市值（亿美元）

　................ - 21 - 图 25、美国各类 REITs 的市值-估值-增速表现 ...................... - 25 - 图 26、美国各类 REITs 近 5 年平均回报率 .......................... - 25 - 图 27、狭义基建类 REITs 近 5 年平均回报率 ........................ - 26 - 图 28、IDC REITs 近 5 年平均回报率 .............................. - 26 - 图 29、自建仓储类 REITs 近 5 年平均回报率 ........................ - 26 - 图 30、工业类 REITs 近 5 年平均回报率 ............................ - 26 - 图 31、美国 REITs 应用领域拓展历程 .............................. - 26 - 图 32、AMT 2011-2019 年营收构成（百万美元）..................... - 29 - 图 33、AMT 2012-2019 年铁塔数量及 2019 年分布.................... - 29 - 图 34、AMT 2011-2019 年 FFO/AFFO（百万美元）

　.................... - 29 - 图 35、AMT 2011-2019 年市值及 P/FFO（百万美元）

　................. - 29 - 图 36、AMT 2006-2019 年盈利能力 ................................ - 29 - 图 37、AMT 2002-2019 年 EV/EBITDA ............................... - 29 - 图 38、AMT 2011-2019 年每股股利及股息率 ........................ - 30 - 图 39、AMT 2011-2019 年分红及支付比率（百万美元）............... - 30 - 图 40、AMT 2011-2018 年回报率水平（ ）

　......................... - 30 - 图 41、AMT 2006-2017 年有效税率 ................................ - 30 - 图 42、AMT 2002-2018 年杠杆率 .................................. - 30 - 图 43、AMT 2002-2019 年融资成本（ ）

　........................... - 30 - 图 44、CCI 2012-2019 年营收 .................................... - 31 - 图 45、CCI 2013-2019 年杠杆率 .................................. - 31 - 图 46、CCI 2013-2019 年 FFO/AFFO ................................ - 32 - 图 47、CCI 2013-2019 年市值及 P/FFO ............................. - 32 - 图 48、CCI 2012-2019 年每股股利及股息率 ........................ - 32 - 图 49、CCI 2012-2019 年分红及支付比率 .......................... - 32 - 图 50、CCI 2012-2019 年盈利能力 ................................ - 32 - 图 51、CCI 2013-2019 年 EV/EBITDA .............................. - 32 - 图 52、2007-2019 年全球及中国 IDC 市场规模 ...................... - 33 - 图 53、2017 年各 IDC 服务商市场份额 ............................. - 33 - 图 54、EQIX 2002-2019 年营收变化 ............................... - 35 - 图 55、EQIX 2014-2019 年机柜量及 2019 年分布..................... - 35 - 图 56、EQIX 2013-2018 年 FFO/AFFO（百万美元）................... - 35 - 图 57、EQIX 2013-2018 年市值及 P/FFO ............................ - 35 - 图 58、EQIX 2014-2019 年每股股利及股息率........................ - 35 - 图 59、EQIX 2011-2019 年分红及支付比率 ......................... - 35 - 图 60、EQIX 2010-2019 年盈利能力（ ）

　.......................... - 35 - 图 61、EQIX 2000-2019 年杠杆率（ ）

　............................ - 35 - 图 62、EQIX 2009-2019 年有效税率 ............................... - 36 - 图 63、EQIX 2000-2019 年资本开支（百万美元）.................... - 36 - 图 64、DLR 2002-2019 年营收及租金收入 .......................... - 37 - 图 65、DLR 2004-2019 年净可租面积及 2019 年分布.................. - 37 - 图 66、DLR 2008-2019 年 NOI/FFO/AFFO ............................ - 37 - 图 66、DLR 2008-2019 年市值及 P/FFO ............................. - 37 - 图 67、DLR 2005-2019 年盈利能力（ ）

　........................... - 37 - 图 68、DLR 2004-2019 年 EV/EBITDA ............................... - 37 -

　 图 69、DLR 2004-2019 年每股股利及股息率 ........................ - 37 - 图 70、DLR 2008-2019 年分红及支付比率 .......................... - 37 - 图 71、DLR 2008-2018 年回报率水平 .............................. - 38 - 图 72、DLR 2012-2019 年有效税率 ................................ - 38 - 图 73、DLR 2002-2019 年杠杆率（ ）

　............................. - 38 - 图 74、DLR 2002-2019 年融资成本（ ）

　........................... - 38 - 图 75、PSA 2000-2019 年总收入及租金收入 ........................ - 39 - 图 76、PSA 2009-2019 年净可租面积及 2019 年分布.................. - 39 - 图 77、PSA 2010-2019 年 NOI/FFO/AFFO ............................ - 40 - 图 78、PSA 2010-2019 年市值及 P/FFO ............................. - 40 - 图 79、PSA 1990-2019 年盈利能力（ ）

　........................... - 40 - 图 80、PSA 1994-2019 年分红 .................................... - 40 - 图 81、PSA 2010-2018 年回报率水平 .............................. - 40 - 图 82、PSA 2006-2019 年杠杆率 .................................. - 40 - 图 83、PLD 2009-2019 年营收及租金收入 .......................... - 41 - 图 84、PLD 2009-2019 年净可租面积及 2019 年分布.................. - 41 - 图 85、PLD 2011-2019 年 NOI/FFO/AFFO ............................ - 41 - 图 86、PLD 2011-2019 年市值及 P/FFO ............................. - 41 - 图 87、PLD 2011-2019 年盈利能力（ ）

　........................... - 41 - 图 88、PLD 2007-2019 年 EV/EBITDA ............................... - 41 - 图 89、PLD 2009-2019 年每股股利及股息率 ........................ - 42 - 图 90、PLD 2011-2019 年分红及 FFO 支付比率 ...................... - 42 - 图 91、PLD 2011-2018 年回报率水平 .............................. - 42 - 图 92、PLD 2014-2019 年有效税率 ................................ - 42 - 图 93、PLD 2009-2019 年杠杆率（ ）

　............................. - 42 - 图 94、PLD 2007-2019 年融资成本（ ）

　........................... - 42 - 图 95、ARE 1997-2019 年营收及租金收入 .......................... - 45 - 图 96、ARE 2007-2019 年 RSF 及 2019 年分布 ....................... - 45 - 图 97、ARE 2015-2019 年物业入租率及收费水平..................... - 45 - 图 98、ARE 2009-2019 年物业运营支出/收入 ....................... - 45 - 图 99、ARE 2008-2019 年 NOI/FFO（百万美元）

　..................... - 45 - 图 100、ARE 2008-2019 年市值及 P/FFO ............................ - 45 - 图 101、ARE 2000-2019 年股利及股息率（美元）.................... - 46 - 图 102、AMT 2008-2019 年分红及支付比率（百万美元）.............. - 46 - 图 103、ARE 2008-2018 年回报率（ ）

　............................ - 46 - 图 104、ARE 1996-2019 年杠杆率（ ）

　............................ - 46 - 图 105、PEAK 1991-2019 年营收及租金收入 ........................ - 48 - 图 106、PEAK 1992-2019 年 EV/EBITDA ............................. - 48 - 图 107、PEAK 2008-2019 年 NOI/FFO/AFFO .......................... - 48 - 图 108、PEAK 2008-2019 年市值及 P/FFO ........................... - 48 - 图 109、PEAK 1991-2019 年盈利能力（ ）

　......................... - 48 - 图 110、PEAK 1991-2019 年有效税率 .............................. - 48 - 图 111、PEAK 1994-2019 年每股股利及股息率 ...................... - 49 - 图 112、PEAK 1991-2019 年分红 .................................. - 49 - 图 113、PEAK 1991-2019 年杠杆率 ................................ - 49 - 图 114、PEAK 2000-2019 年融资成本（ ）

　......................... - 49 - 图 115、2020 年 IIF 资产分布 .................................... - 51 - 图 116、2020 年 IIF 租约分布 .................................... - 51 - 图 117、IIF 2008-2019 年资本支出 ........