房地产行业2月行业动态报告：销售下行引导政策改善空间加大，积极关注板块投资机会

下面是小编为大家整理的房地产行业2月行业动态报告：销售下行引导政策改善空间加大，积极关注板块投资机会,供大家参考。

　

　目

　 录

　一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化

　............................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱

　 ........................................................................................................................ 1

　1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

　 .............................................................................. 1

　2 、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持

　10

　万亿以上的规模

　 ............................................... 1

　（二）新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势

　 ........................................................................................................ 1

　1 、对比

　2003

　年，新冠疫情对行业的短期冲击可能更大

　 ................................................................................ 1

　2 、新冠疫情短期对行业的短期冲击不改长期趋势，政策弹性有望扩大

　 ........................................................ 3

　（三）疫情导致销售下行显著，龙头房企抗扰能力强

　 .................................................................................................... 3

　1 、从百强房企销售数据来看，疫情导致销售下行显著

　 .................................................................................. 3

　2. 各城市库存分化显著，风险下沉到三四线

　 .................................................................................................... 5

　（四）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降

　 .................................................................................... 6

　1 、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落

　 ........................................................ 6

　2 、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定

　 ....................................................................... 7

　3 、现金流量表：货币资金下降，融资环境收紧下房企筹资能力受到考验

　 .................................................... 7

　4 、杜邦分析：

　ROE

　小规模增加

　 ....................................................................................................................... 8

　5 、地产股年报业绩预告：主流地产公司业绩普遍高增

　 .................................................................................. 8

　二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

　............................................................................ 10 （一）中国房地产将告别暴涨时代

　 ................................................................................................................................. 10

　1 、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显

　 ....................................................................................................... 10

　2 、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段

　 ..................................................................... 11

　3 、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间

　 .................................................................................... 12

　（二）行业驱动因素

　 ......................................................................................................................................................... 13

　1 、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力

　 ............................................................................................... 13

　2 、生产要素投入为房地产业发展奠定基础

　 ................................................................................................... 13

　3 、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力

　 ........................................................................................ 13

　4 、中美驱动因素对比

　 ..................................................................................................................................... 14

　（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速

　 .............................................................................................................. 16

　1 、房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善

　 ........................................................................... 16

　2 、因城施策空间进一步加大

　 ......................................................................................................................... 18

　3 、央行定调偏向“稳定”，房企融资环境较去年或将得到改善

　 ................................................................... 20

　4 、房产税立法先行，预计最快

　2022

　年开始征收

　 .......................................................................................... 22

　5 、中央财政

　134

　亿支持

　16

　城住房租赁市场发展试点

　 .................................................................................. 22

　6 、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放

　 .................................................................................... 22

　三、行业面临的问题及建议

　............................................................................................................................................ 23 （一）现存问题

　 ................................................................................................................................................................. 23

　1 、供求矛盾突出，区域发展不平衡

　 .............................................................................................................. 23

　2 、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存

　 ............................................................................................... 23

　3 、房地产行业杠杆率处于高位

　 ...................................................................................................................... 23

　4 、租售结构不合理，租赁市场活力不足

　 ....................................................................................................... 24

　5 、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高

　 ............................................................................................... 24

　（二）建议及对策

　 ............................................................................................................................................................. 24

　1 、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序

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　2 、整顿土地供给市场，破除行政垄断

　 .......................................................................................................... 24

　3 、促进供给需求多维度匹配

　 ......................................................................................................................... 24

　4 、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度

　 ............................................................................................... 24

　5 、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力

　 ............................................................................................... 25

　四、房地产行业在资本市场中的发展状况

　.................................................................................................................... 25 （一）房企融资成本边际改善

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　1 、房企股权融资自

　2010

　年之后收紧， IPO

　几近停滞，再融资略有回升

　..................................................... 25

　2 、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧

　 .................................................................................... 26

　3 、银行贷款规模增速放缓，融资成本仍处高位

　............................................................................................ 27

　（二）目前房地产行业

　PE

　处于历史底部区域

　 ............................................................................................................... 28

　1 、房地产行业市盈率处于历史底部区域，未来修复空间较大

　 ..................................................................... 28

　2 、国际估值比较来看， A

　股估值处于历史低位，具有较大修复空间

　 .......................................................... 28

　3 、基本面支撑下，估值受政策预期影响

　 ....................................................................................................... 29

　4 、房地产行业未来发展影响因素

　 .................................................................................................................. 29

　（三）

　19Q4

　公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企

　 ......................................... 29

　1 、 2019Q4

　基金房地产持仓占比实现近一年首次回升，处于历史中等偏上水平

　 ......................................... 29

　2 、四季度基金对房地产板块持仓为超配

　 ....................................................................................................... 29

　3 、集中度再次提升，刷新

　2010

　年以来新高

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　4 、公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企

　............................................................................. 30

　五、投资建议及股票池

　.................................................................................................................................................... 33 （一）投资建议

　 ................................................................................................................................................................. 33

　（二）股票池

　 ..................................................................................................................................................................... 34

　六、风险提示 .................................................................................................................................................................... 34 插

　图

　目

　录 ...................................................................................................................................................................... 35 表

　格

　目

　录 ...................................................................................................................................................................... 36

　 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化

　（一）房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

　1 、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

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