地产龙头长期投资逻辑，迎接平台化【完整版】

下面是小编为大家整理的地产龙头长期投资逻辑，迎接平台化【完整版】,供大家参考。

　

　目录

　短期板块反弹基础——政策，销售和估值

　 ............................................................................... 1

　从精细化到平台化——开发龙头的长期出路

　 ........................................................................... 2

　缩水的蛋糕，徒劳的杠杆 —— 开发企业的挑战

　 ........................................................................ 2

　管理优势、启动资金和产业链赋能 —— 开发企业的中长期优势

　 ............................................. 5

　从物业管理到商业地产运营——将分拆进行到底

　 ................................................................. 10

　物管分拆初具成果

　 ..................................................................................................................... 10

　不同分拆方式对平台的不同影响

　 .............................................................................................. 11

　商业地产运营将成为未来分拆的重点

　 ...................................................................................... 12

　物业管理进一步分拆的可能性

　 .................................................................................................. 15

　产业链投资赋能——平台化的另一种表现

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　风险因素

　 ..................................................................................................................................... 16

　地产龙头的长期投资逻辑——迎接平台化

　 ............................................................................. 16

　 插图目录

　 图

　1 ：

　2019

　年以样本企业各月销售金额

　单位：亿元

　 ............................................................. 2

　图

　2 ：

　19

　个城市新房销售套数

　 ................................................................................................... 2

　图

　3 ：前海地王限价与激烈的招拍挂

　 ........................................................................................ 3

　图

　4 ：地产企业规划中面积在总项目资源中的占比

　 ................................................................. 4

　图

　5 ：

　2019

　年末地产企业规划中面积 /2019

　年销售面积

　 ........................................................ 4

　图

　6 ：房地产行业龙头走向平台企业之路

　 ................................................................................. 5

　图

　7 ：

　2019

　年国内物流地产行业企业市场份额情况

　 ............................................................... 7

　图

　8 ：万纬物流目前进入的省市情况

　 ........................................................................................ 7

　图

　9 ：万纬物流的自动分拣系统

　 ................................................................................................ 7

　图

　10 ：万纬物流的百胜定制物流中心（冷链）

　 ....................................................................... 7

　图

　11 ：住房养护市场市场化程度有望在

　2019

　年后加速

　 ........................................................ 9

　图

　12 ：住房供应市场化率在

　2010

　年达到顶点

　 ........................................................................ 9

　图

　13 ：西安大悦城改造前后对比图

　 ........................................................................................ 14

　 表格目录

　 表

　1 ：政府工作报告对房地产和区域发展的提法

　 ..................................................................... 1

　表

　2 ：

　A

　股市值靠前的地产公司的当前股息率

　 ......................................................................... 2

　表

　3 ：核心城市人均住房面积估算（以房查房的办法）

　 ......................................................... 4

　表

　4 ：龙头公司的一些管理激励手段概览

　 ................................................................................. 6

　表

　5 ：已竣工冷链物流园的详细信息

　 ........................................................................................ 7

　表

　6 ：与多方开展合作

　 ................................................................................................................ 8

　表

　7 ：部分项目投入使用情况

　 .................................................................................................... 9

　表

　8 ：地产龙头公司的最新战略发展定位 —— 始于地产，不止于地产

　 .................................. 9

　表

　9 ：物业管理公司分拆上市情况一览

　 ................................................................................... 10

　表

　10 ：

　2020

　年有望登录资本市场的公司

　............................................................................... 11

　表

　11 ：近期

　IPO

　的物业管理公司情况

　 .................................................................................... 11

　表

　12 ：一些物业管理公司战投引入情况

　 ................................................................................ 12

　表

　13 ：分立模式上市的碧桂园服务融资情况

　......................................................................... 12

　表

　14 ：中国地产公司掌握的部分优秀商业地产运营品牌

　 ..................................................... 12

　表

　15 ：部分开发企业

　2018

　年底投资性房地产及

　2018

　年租金收入

　 ................................... 13

　表

　16 ：宝龙商业收费模式

　 ........................................................................................................ 14

　表

　17 ：新城和保利的商业管理平台一览

　 ................................................................................ 15

　表

　18 ：碧桂园入股三家陶瓷卫浴公司

　 .................................................................................... 15

　表

　19 ：有平台前景的大地产公司盈利预测与估值表

　 ............................................................. 16

　政府工作报告进一步定调房地产政策求稳，热销在持续，但投资者也担心开发行业长期发展前景有限，盈利能力受到约束。我们认为，地产龙头不仅短期来看估值合理，更有长期配置的理由。

　▍ 短期板块反弹基础 —— 政策，销售和估值

　 政府工作报告称：

　“ 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”

　 政府报告还说：

　“ 加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区

　3.9

　万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

　”

　表 1：政府工作报告对房地产和区域发展的提法 2017 2018 2019 2020

　改革和完善住房市场体系 基本定调 加快建立和完善促进房地产市场平稳 健康发展的长效机制

　落实地方政府主体责任，因城施策去库 建立健全长效机制，促进 房地产市场平稳健康发展

　落实地方主体责任，继续 和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展 促进房地产市场平稳健康 发展 地方责任

　 区域重点 存 支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用 实行差别化调控

　提高新型城镇化质量 落实城市主体责任， 因城施策

　坚持以中心城市引领城市 发挥中心城市和城市群综群发展。

　合带动作用

　资料来源：中国政府网，

　 我们认为，和往年的政府工作报告相比， 2020

　年坚持了房住不炒的基本基调，也维持了促进房地产市场平稳健康发展的提法，说明房地产市场政策没有发生大的变化。在区域重点方面，政策继续强调了中心城市的作用，这和

　2017

　年之前强调发展中小城市的规划观有明显区别。房地产调控因城施策的说法也没有变。

　 我们认为，未来政策环境是稳定的，房地产市场没有政策上的意外波动。在这种背景下，一定要判断政策的拐点，并以政策拐点来指导地产股的投资，可能是比较困难的。

　 销售来看， 2020

　年

　5

　月份市场继续转好，企业回款比较顺利。

　图 1：2019 年以样本企业各月销售金额 单位：亿元 图 2：19 个城市新房销售套数

　7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

　 50000

　40000

　30000

　20000

　10000

　0 成交套数 成交均价环比中位数

　6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0%

　资料来源：CRIC，各企业公告，

　注：除华侨城 A、金科股份、华夏幸福以外的其他样本企业。

　资料来源：贝壳找房，

　注：样本城市为：北京、 成都、大连、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、厦门、上海、沈阳、苏州、武汉、烟台、长沙、石家庄、西安、武汉

　而且，现在板块估值也确实有吸引力。市值排名靠前的

　A

　股地产企业，股息率在

　3.0%

　到

　7.5% 之间，平均在

　5% 以上。

　 表 2：A 股市值靠前的地产公司的当前股息率 单位：元/股

　企业 年报拟每股现金分红

　当前股价 股息率 万科

　1.05

　25.16 4.2% 保利地产

　0.82

　14.75 5.6% 招商蛇口

　0.83

　16 5.2% 新城控股

　1.7

　30.5 5.6% 华夏幸福

　1.5

　21.67 6.9% 绿地控股

　0.4

　5.31 7.5% 金地集团

　0.67

　12.34 5.4% 华侨城

　0.3

　5.82 5.2% 荣盛发展

　0.48

　7.49 6.4% 中南建设

　0.28

　7.4 3.8% 阳光城

　0.2

　6.56 3.0% 资料来源：wind，

　 我们认为，地产股具备了短期反弹的重要基础。

　 ▍ 从精细化到平台化 —— 开发龙头的长期出路

　 虽然地产板块有短期反弹的基础，但投资者总是担心长期问题。存量房供给已经不小，房地产开发中长期前景尚不明朗。

　缩水的蛋糕，徒劳的杠杆——开发企业的挑战 限价改变了传统盈利模式，价格弹性逐渐消失 近年来，政策调控愈加精准，在整体求稳的政策目标下，“三限”政策持续出台，进一步挤压地产开发利润空间。短期价格弹性的消失，杠杆率不再成为企业价值实现的关键。

　19/01 19/02 19/03 19/04 19/05 19/06 19/07 19/08 19/09 19/10 19/11 19/12 20/01 20/02 20/03 20/041901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 2001 2002 2003 2004

　 即使在开发环节，操盘能力也越发重要。在激烈的招拍挂和限价作用之下，地产开发利润被不断压缩。

　 企业当然也可以下沉三四线，尽量不参与限价城市的项目，但三四线的长期需求长期看可能更弱。

　 图 3：前海地王限价与激烈的招拍挂

　资料来源：大公网

　降杠杆，降库存的精细化开发过渡年代 资金成本趋势下降，但企业并没有大规模提升杠杆的想法。龙头公司

　2019

　年底净负债率

　80% ，较之

　2018

　年底还有下降。

　2020

　年二季度起土地市场的确恢复繁荣，但这更多是因为地方出让一些质量较高的土地，而不是企业本身拿地意愿高涨。

　 伴随着高杠杆的高销售增长，越来越不成为一家企业估值溢价的理由。优秀的企业家，也纷纷意识到强化流程管控、控制储备规模的意义。我们认为，开发过程将变得越来越精细化，企业将努力依靠节约建安成本，提升产品溢价，优化融资成本来创造利润。

　 但精细化开发并不是企业的长期归宿。开发行业作为一种资源配置的过程，本身不可能走向纯粹的控成本，精细化。更重要的是，庞大的房屋存量也不允许精细化开发叠加持续规模成长。成功的企业不可能在越来越小的池塘中畅游，哪怕企业的市占率的确还能提升，开发业务在中长期来看也会更类似于一种底层支持业务。

　图 4：地产企业规划中面积在总项目资源中的占比 图 5：2019 年末地产企业规划中面积/2019 年销售面积

　60% 300%

　50% 250%

　40% 200%

　30% 150%

　20% 100%

　10% 50%

　0% 2015 2016 2017 2018 2019 0% 2015 2016 2017 2018 2019

　资料来源：Wind，各企业公告，

　注：样本企业为万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、绿地控股。

　资料来源：Wind，各企业公告，

　注：样本企业为万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、绿地控股。

　房子太多了——限制开发业务成长的根本原因 我们认为，房地产开发企业必须转型。这个判断并不是因为政策调控越来越严厉，也不是因为宏观上缺乏刺激的决心，而是房屋存量过多的事实。

　我们采用“以房查房”的方法，汇总贝壳网所覆盖的

　12

　个主要城市的小区信息，测算

　得剔除一线以后人均住宅面积亦有 ...